MERCADO DE LA VIVIENDA
El vano intento de salvar el titanic inmobiliario

El autor expone que, a pesar del empeño del Gobierno
por devolver aire a la burbuja, la crisis ha echado por
tierra el dogma de la propiedad en que aquélla se basó.

, Miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
10/03/10 · 10:19
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El crecimiento económico
de los últimos años ha ido
estrechamente ligado a la
construcción y a la concesión
indiscriminada de crédito. Las
políticas orientadas a promover el
régimen de propiedad como único
modo estable de tenencia, junto a
la ausencia de alquiler asequible,
empujaron a una parte importante
de la población a sobreendeudarse
para poder acceder a una
vivienda. Hoy, el estallido de la
burbuja inmobiliaria, ha dejado
al descubierto los frágiles cimientos
sobre los que se asentaba el
“milagro español”.

Con la depreciación de los inmuebles,
parte de la población ha
visto como su patrimonio se reducía
sustancialmente. Para quienes
compraron en pleno boom inmobiliario,
el valor actual de sus bienes
está muy por debajo incluso del valor
de las deudas contraídas para
adquirir dichos bienes, este hecho
perjudica en mayor medida a las
clases medias y populares, ensanchando
la brecha de la desigualdad
entre unos pocos que poseen mucho
y unos muchos desposeídos.

Esta situación se torna dramática
para quienes se han quedado en
paro y no pueden hacer frente al
pago de la hipoteca. Cuando esto
ocurre, el banco interpone una demanda
y se inicia el proceso de ejecución
hipotecaria que termina con
la subasta del inmueble. Dada la devaluación
de los precios, las subastas
quedan desiertas. Entonces, de
acuerdo con la legislación actual,
las entidades bancarias se adjudican
la vivienda por el 50% del valor
de tasación y continúan reclamando
el pago de la deuda restante,
más intereses y costas judiciales, a
la persona en situación de insolvencia
mediante el embargo de nóminas
y la enajenación de los bienes
de los avalistas. No es una situación
anecdótica: según el Consejo General
del poder judicial, entre 2008 y
2010 se habrán iniciado más de
350.000 ejecuciones hipotecarias.
Es decir, mas de 350.000 unidades
familiares perderán su casa y además
arrastrarán una deuda de cien,
doscientos o incluso 300.000 euros.

La oferta de pisos en alquiler sigue
siendo escasa en relación a una
demanda que, a raíz de la crisis, se
ha revitalizado. Las condiciones de
acceso y las exigencias en forma de
avales se han endurecido. Con una
tasa de desempleo cercana al 20%,
los ingresos por unidad familiar se
han reducido, incrementando el esfuerzo
que deben realizar las familias
para pagar la vivienda. Con 1,22
millones de hogares con todos sus
miembros activos en paro, la amenaza
del desahucio pesa sobre miles
de familias. Mientras tanto, los
pisos desalojados pasan a engrosar
el parque de viviendas vacías, el
más grande de la UE. Esta situación
agudiza las contradicciones de un
sistema que sobreprotege el derecho
a la propiedad en detrimento
de las necesidades más básicas.

La administración, con un parque
publico de vivienda que no llega
al 1% del parque total, parece
poco dispuesta a dar respuesta a la
situación de emergencia habitacional.
A pesar de los cantos de sirena
de apostar por el alquiler, las medidas
impulsadas hasta la fecha van
mayoritariamente dirigidas a reactivar
el sector inmobiliario y detener
la caída de los precios.

Atrapados en un bucle

En esta línea se enmarca el desarrollo
de una normativa que permite
reconvertir el stock inmobiliario
invendible en una nueva figura de
Vivienda de Protección Oficial
(VPO) de compra, a precio concertado.

Estas VPO gozan de ventajas
fiscales, subvenciones directas a los
tipos de interés y están garantizadas
con avales públicos. De forma
que se facilita el acceso de los particulares a la financiación y el riesgo
que asume el banco en caso de impago
es nulo. Así, se fabrica una demanda,
de otro modo inexistente.
Llama la atención que en muchos
lugares el precio de este tipo de viviendas
sea superior al de las viviendas
del mercado libre.

Bajo la misma lógica operan las
políticas sociales de ayuda a la vivienda.
Cuando la política pública se
reduce a una política de cheques y
no se integra en un programa de reformas
más amplio, las ayudas monetarias
suponen un trasvase directo
que beneficia a los propietarios y
consume los presupuestos públicos.
Igualmente reveladoras resultan las
declaraciones de la ministra, Beatriz
Corredor, cuando recomienda comprar
aprovechando la coyuntura histórica
de bajos tipos de interés a
pesar de que las previsiones de los
expertos coinciden en apuntar que
los tipos empezaran a remontar a
mediados de año. Del mismo modo,
el anuncio de eliminar la desgravación
fiscal por la compra de una vivienda
en un plazo de dos años sirve
para estimular la demanda a corto
plazo. Por otro lado, el Gobierno ha
aprobado recientemente una normativa
que agiliza los desahucios por
impago en las rentas de alquiler. Así,
en plena crisis y con 4,3 millones de
personas en paro, muchas sin prestaciones
sociales, se antepone la seguridad
y los beneficios de los grandes
propietarios por encima de la
función social de la propiedad y la
garantía del derecho a la vivienda.
Pero, a pesar de las terapias de
choque aplicadas por el Gobierno
para reanimar la compraventa, la salida
sistémica a esta crisis de sobreproducción
no es realista. El mercado
está saturado, la demanda efectiva
agotada, las familias, endeudadas,
y la inversión especulativa se ha pulverizado.

Pasarán años antes de absorber
el stock y digerir tanta deuda
y ladrillo. Los esfuerzos desesperados
de la administración por reactivar
la economía con el mismo guión
de siempre representan un trágico
intento por reflotar un Titanic que se
hunde irremediablemente.
Pero no todo son malas noticias.
El mito de la propiedad se empieza a
resquebrajar. El mercado ya no es
intocable. La crisis y sus estragos han
dinamitado el proyecto de una sociedad
de pequeños propietarios que,
concebida desde las esferas de poder,
había funcionado como un mecanismo
de control social alineándose
con los intereses corporativos.

Con miles de familias desahuciadas,
millones de pisos vacíos y una demanda
social de alquiler en aumento,
se abre un nuevo escenario político.
Hasta ahora, las inyecciones de
fondos públicos al sector bancario
no han servido para que los bancos
asumieran su parte de responsabilidad.
Según cálculos de la Plataforma
de Afectados por la Hipoteca, con los
100.000 millones de euros del FROB,
el Estado podría haber adquirido
700.000 pisos al precio por el que los
bancos se los están adjudicando en
el proceso de ejecución. Esta plataforma
y otras voces críticas llevan
tiempo exigiendo la reconversión del
parque inmobiliario que atesoran los
bancos en un parque público de alquiler.
La batalla aún está por librar.

La acumulación de suelo y viviendas a manos de entidades financieras procedentes de ejecuciones y quiebras concursales, acentúa la concentración de la propiedad.

Con tanto ladrillo en sus balances, la gestión de los activos inmobiliarios se convierte en una prioridad. La restructuración del sistema bancario responde a esta nueva dimensión del negocio. La banca, convertida en la mayor inmobiliaria del país, ejercerá la presión necesaria para que las políticas que se adopten en materia de vivienda no contravengan sus intereses.

Por otro lado, la parálisis del sector inmobiliario amenaza seriamente la viabilidad de las entidades financieras. Se calcula que hay entre 0,8 y 1,2 millones de pisos en stock que no se pueden vender. Las inmobiliarias deben a los bancos 325.000 millones de euros y el saldo vivo hipotecario de las familias asciende a 675.288 millones.

Un reciente estudio de Pricewaterhouse señala que las refinanciaciones hipotecarias a particulares y empresas que se firmaron cuando estalló la crisis sólo han servido para comprar tiempo. Se avecina otra oleada de quiebras inmobiliarias que podría acabar arrastrando a las entidades financieras. Si esto ocurriera, los salvatajes bancarios dispararían la deuda pública.

Nos encontramos, así, ante un juego de suma cero, donde las ganancias de unos se obtienen en perjuicio de los otros. Cada vez resulta más difícil conjugar los intereses de las entidades financieras con las necesidades de la mayor parte de la población. Ante esta disyuntiva no se sabe hacia dónde basculará la administración.

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