Es irónico que el preámbulo del Proyecto de Ley justifique las reformas con un diagnóstico del parque de viviendas basado en las principales denuncias expuestas reiteradamente durante los últimos 12 años: el mayor parque de viviendas en Europa, la menor tasa de alquiler, la vivienda vacía, etc. Este retrato, aunque cierto, se queda anticuado e incluso llega a ser hiriente si se ignoran las graves consecuencias sociales del final del boom inmobiliario, como los desahucios; o si se reducen los problemas de acceso a la vivienda a la dificultad en la movilidad de los trabajadores. Pero sobre todo deja intuir el enfoque del Proyecto de Ley. Frente a acciones de intervención que aseguren la garantía del derecho constitucional a una vivienda digna, las medidas propuestas se diseñan de nuevo desde la confianza en el mercado que, como bien nos viene demostrando, se autorregula hasta conseguir la justicia social.

Dentro de las principales características del parque español de vivienda en alquiler hay dos fundamentales para entender el alcance de las medidas desarrolladas en el Proyecto de Ley: es un parque de menor calidad y en peor estado de conservación que el stock en propiedad; y a diferencia de muchos países europeos con larga tradición en organismos de gestión del alquiler, públicos, privados o mixtos, cuyo origen fue el alquiler social, está gestionado en su gran mayoría por pequeños propietarios. El Proyecto de Ley plantea dos grupos de medidas: las que parecen incentivar a los pequeños propietarios y las que fomentan la creación de sociedades cuyo objetivo es la gestión de un parque en alquiler. Entre las primeras, destacan la reducción del plazo forzoso en el contrato del alquiler: de cinco años, prorrogables a ocho, pasa a tres, prorrogables un año más; la simplificación en el procedimiento de desahucio, con objeto de reducir el tiempo necesario para la expulsión del inquilino; la posibilidad de compensar los recibos del alquiler con el coste de las obras que el inquilino ejecute a su cargo; o la posibilidad de incrementar el precio del alquiler hasta un 20% transcurridos tres años de contrato si el arrendador hubiera realizado obras de mejora en la vivienda, sin valorar si dichas obras son imprescindibles para la habitabilidad de la vivienda.

Todas estas medidas, pensadas más desde las necesidades del propietario, asumen la igualdad de condiciones entre los contratantes, lo que en este caso es cuestionable, pero increíble para sociedades o empresas. Y la Ley de Arrendamientos Urbanos es la misma para ambos. Pero, en el contexto actual, lo que parece haber detrás del Proyecto de Ley es la puesta en el mercado de todo un parque inmobiliario en manos de la banca y de las inmobiliarias que actualmente sólo genera pérdidas, permitiendo, a través del alquiler de dicho patrimonio, recuperar parte de la inversión. Visto así, podría parecer una gran oportunidad para reformar el mercado de la vivienda.

Incluso permitiría la creación de un parque social en alquiler y estable, máxime cuando los rescates a la banca no han tenido ningún retorno sobre la sociedad. Y en un momento en el que las dificultades en el acceso a la vivienda se han agravado notablemente. Para que esta idea fuese efectiva dicho parque debería estar situado en zonas en las que existe demanda real de vivienda principal, mientras que prácticamente la mitad está localizada en la costa mediterránea. Además, no parece que el Proyecto de Ley vaya encaminado en este sentido. A pesar de los beneficios fiscales, no hay contrapartida en la regulación del precio del alquiler. Y la reducción del plazo máximo parece pensada para permitir revisar los precios al alza en tres años, frente a los cinco actuales, incluso para devolver la vivienda al mercado de compraventa si la coyuntura económica mejora. Todo ello sin analizar qué implicaciones tiene que las viviendas provenientes de los desahucios puedan formar parte de este sistema.

Que el Proyecto de Ley señale como un problema la baja tasa de alquiler no debe hacer olvidar que ésta es consecuencia del empeño en incentivar la compra, no en la falta de flexibilidad del mercado. Para que el alquiler deje de ser una opción residual en el acceso a la vivienda es necesario un paquete de medidas mucho más potente, que coloque las dos alternativas en igualdad de condiciones fiscales, por ejemplo, y parta de un análisis mucho más profundo del mercado del alquiler, sí, pero sobre todo de las necesidades sociales.