BURBUJA INMOBILIARIA. En España hay varios millones de viviendas pendientes de vender que no encuentran comprador al precio actual.

Afinales de junio se conoció
la entrada en concurso
de acreedores (antigua
suspensión de pagos) de
la inmobiliaria Sacresa. El motivo
ha sido la imposibilidad de seguir
refinanciando su deuda con la banca
y no poder hacer frente a sus créditos.

La compañía soporta una
deuda de 1.740 millones de euros,
lo que la ha llevado a la tercera mayor
quiebra empresarial de España
después de las de Martinsa-Fadesa
(7.000 millones de euros) y Habitat
(2.800 millones). Antes que éstas,
ya habían quebrado Astroc y Llanera.
Recientemente también ha sido
obligada a entrar en concurso de
acreedores Nozar.

En su momento estas empresas
compraron terrenos sobrevalorados
para construir viviendas que
pensaban vender también a precios
de burbuja. Para comprar estos
terrenos y empezar las promociones,
se pedían cuantiosos créditos a
los bancos, que no tenían ningún
problema en concederlos en los
momentos de bonanza. Todo funcionaba
bien mientras se seguían
vendiendo a precios de burbuja (inaccesibles
para gran parte de la población)
las viviendas construidas.

Pero cuando la burbuja estalla,
las ventas se paran y las constructoras/
promotoras no pueden hacer
frente a los créditos que tienen contraídos
con los bancos. Inicialmente
todos los actores interesados
(promotoras y bancos) intentan
evitar la quiebra y ganar tiempo refinanciando
las deudas esperando
a ver si el mercado se recupera y la
venta de pisos vuelve a subir. Pero
eso no ocurre y poco a poco (en algunos
casos tras haber refinanciado
un año o dos las deudas) los bancos
se van convenciendo de que
esas compañías no tienen futuro y
que lo mejor es dejar que quiebren
y salvar lo que se pueda.

En otros casos, los bancos han
convertido su deuda en acciones
de la empresa, como ha sido el
caso de Colonial (4.500 millones
de deuda se han canjeado por
acciones en varias ampliaciones
de capital y canje de acciones
por deuda) con lo que ahora son
los bancos los máximos accionistas
de la empresa.

Algo parecido está ocurriendo en
el caso de Metrovacesa (una deuda
de 5.800 millones de euros). Asimismo,
Reyal Urbis también ha
conseguido refinanciar in extremis
su deuda (4.600 millones de euros).
También Polaris World ha conseguido
salvarse en el último momento
mediante la refinanciación.

El problema de la deuda

En algunos casos se refinancia la
deuda durante un plazo (habitualmente
un año), pero al cabo de
ese tiempo, la situación no ha mejorado
y los bancos se vuelven a encontrar
con el mismo problema, la
imposibilidad de las empresas inmobiliarias
para devolver su deuda.

Por ejemplo, Habitat consiguió
en su día refinanciar su deuda, pero
finalmente no sirvió para nada.
En estas situaciones tienen un
papel principal los bancos acreedores.
Si dejan caer estas empresas
sin refinanciarlas, tienen que asumir
el crédito como incobrable y esperar
a que se resuelva el concurso
para intentar recuperar parte del
mismo. Si deciden refinanciarlas, el
crédito sigue vivo pero en este caso
corren el riesgo de estar prolongando
(y quizás en algún caso aumentando)
una apuesta que tiene muchas
posibilidades de ser fallida.

En un contexto de restricción de
la liquidez y de desconfianza hacia
la banca española como el actual,
los bancos a su vez tienen problemas
ellos mismos para renovar sus
propios créditos en el interbancario
europeo. Esto hace que la opción
de refinanciar a las inmobiliarias
les sea costosa, pues en ocasiones
pueden tener problemas para poder
obtener la liquidez necesaria.

Con estos antecedentes, y sabiendo
que en España hay varios
millones de viviendas pendientes
de vender que no encuentran comprador
al precio actual, es de esperar
que las ventas sigan siendo bajas
durante mucho tiempo hasta
que se absorba el stock y los precios
bajen mucho más de lo que
hasta ahora han bajado. Es por ello
que seguramente Sacresa no será
la última empresa inmobiliaria que
entrará en concurso de acreedores,
y que habrá casos parecidos en el
futuro, sin importar el tamaño.