FIN DEL CICLO INMOBILIARIO: UN ANÁLISIS DE LAS CONSECUENCIAS ENTRE LAS FAMILIAS
La ‘financiarización’ de las economías domésticas

Las noticias sobre los
precios de la vivienda
tienden a poner el
acento en su carestía,
pero no en la consolidación
del mercado de
la vivienda como
mercado financiero.

19/07/07 · 0:00
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Un solo botón de muestra:
entre 1999 y 2004 el
patrimonio inmobiliario
creció 2,2 veces su valor,
convirtiéndose en la principal partida
del patrimonio nacional de la
economía española, con un valor
absoluto en 2004 de 6,25 billones de
euros (ocho veces el PIB).

La ‘singularidad’ de este emergente
mercado financiero es que
opera sobre un bien que es también
objeto primario de necesidad
para una gran mayoría de la población.
Y es aquí donde deberíamos
poner todo el acento. En la espiral
al alza del mercado inmobiliario y
en sus altas tasas de rentabilidad,
buena parte de las familias del país
se han visto sumergidas en un proceso
que podríamos llamar de ‘financiarización’
de sus economías.

Esto significa que las rentas de estas
familias están pasando a depender
cada vez menos de las rentas
de su trabajo, y cada vez más
del valor de sus activos financieros
acciones o fondos de pensiones),
incluida la vivienda.

Mayor desigualdad social

Sin embargo, esta ‘financiarización’
de las economías domésticas ha sido
completamente asimétrica, generando
nuevos efectos de desigualdad
social, quizás más agudos y perversos
que los que se derivaban de
las diferencias salariales.
Por un lado, se ha producido un
aprovechamiento profundamente
desigual del crecimiento del precio
de la vivienda. Aquellos hogares con
capital inicial o de renta elevada han podido asumir la compra no sólo de
su propia vivienda, sino en muchos
casos de dos, tres, cuatro o más (el
parque de viviendas vacías y secundarias
superó en 2001 la cifra de
6.400.000, el 37% del total, siendo el
más grande de toda Europa).

Pero para gran parte de las familias
que han comprado su vivienda
en este periodo, aunque hayan
visto cómo aumentaba el valor
nominal de su vivienda, el resultado
será completamente inverso al
de las primeras. Su patrimonio
quedará reducido a una vivienda
principal, y todavía sin pagar, que
sólo se podrá permutar por otra vivienda,
quizás peor. Si la hipoteca
sigue pendiente, la elevación de los
tipos de interés y la bajada relativa
del precio de la vivienda pueden
llegar a significar que tendrán
que pagar más (aumento de las
hipotecas) por menos (descenso
del valor de la vivienda).

Un solo dato revela la importancia
mucho mayor de la acumulación
patrimonial como efecto de
desequilibrio social. Según la Encuesta
Financiera a las Familias
de 2002 del Banco de España, si la
renta de las familias con mayor
renta (derivada sobre todo del trabajo)
era 11 veces mayor que la de
las familias de menor renta (el
10% de mayor renta frente al 20%
de menor renta), el patrimonio del
10% de las familias más ricas era
de media más de 50 veces superior
al del 25% de las más pobres. Esta
distancia no ha dejado de aumentar
desde esa fecha.

Por otra parte, la elevación de los
precios de la vivienda ha resituado
completamente los mapas de clase
de las grandes ciudades, estimulando
un nuevo proceso de segregación
por medio del abandono de las
rentas medias y altas de los espacios
socialmente ‘sensibles’. La capitalización
de sus antiguos patrimonios
inmobiliarios por la entrada
de nueva población (fundamentalmente
inmigrantes), les ha permitido
comprar una nueva residencia
en los espacios socialmente homogéneos
de los suburbios al uso. El
ciclo inmobiliario es así responsable
de una mayor segregación social.

Por último, el ciclo financiero-inmobiliario
ha sido un ejemplo más
de que las formas de explotación no concluyen en el trabajo. El esfuerzo
ímprobo de las familias (que destinan
cerca más del 60% de su renta a
la compra de vivienda) ha sido también
necesario para inyectar liquidez
al mercado, subordinando la necesidad
de alojamiento al crecimiento
del sector. Este dinero ha servido
para alimentar todas las plusvalías
derivadas tanto de la compra-venta
de vivienda como de su construcción
y su urbanización. Beneficios
acumulados por entidades financieras,
ayuntamientos, propietarios de
suelo, inmobiliarias...

El proceso de ‘financiarización’
de las economías domésticas se ha
visto así agravado por el reciente ciclo
inmobiliario. El cierre del mismo
sólo significará recogida de beneficios
para algunos y un aterrizaje
brutal para la gran mayoría que
verán cómo su patrimonio pierde el
valor acumulado en largos años de
esfuerzo y ahorro.

«En Europa ya lo sabían»

Como ha sucedido en otras
ocasiones, la mejor forma de
tomar el pulso de la situación
española pasa por leer la prensa
extranjera. Actualmente, los
informes del sector pronostican
caídas en los precios de la
vivienda de entre un 4% y un
8% para el año que viene, lejos
de las aspiraciones oficiales a
un aterrizaje suave en línea con
inflación. El Financial Times
habla abiertamente de recesión
de una posible salida del euro
forzada por la crisis financiera.
Aunque el asombro de los
corresponsales extranjeros no
es nuevo. El 16 de junio de
2005, la revista The Economist
cifraba la sobrevaloración de la
vivienda en el mercado español
en un 50% de su valor. Quizás
alertados por ello, entre 2005 y
2006 la inversión extranjera en
vivienda cayó un 11%. Y actualmente
también la ONU ha llamado
la atención sobre la burbuja,
al solicitar el 26 de junio
al Gobierno español que alerte
a los ciudadanos de la incipiente
crisis inmobiliaria. El fin del
ciclo económico en torno a
activos inmobiliarios también
se ha producido en Estados
Unidos, Inglaterra o Japón, sin
embargo, el caso español presenta
algunas diferencias, al
producirse un crecimiento más
acelerado y acusado de la burbuja,
lo que hace pensar en
mayor impacto social si se produce
un fuerte estallido.

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