Ley del Suelo // El borrador del Gobierno no va a las raíces del problema de la vivienda
Expropiación de pisos: una polémica ficticia

La publicación por parte del diario El Mundo del borrador de la nueva Ley del Suelo ha agitado los temores a una expropiación masiva de viviendas vacías, pese a que el Gobierno en ningún caso ha planteado esta medida. En la polémica azuzada por los medios de todas las tendencias tuvo que terciar el ministro de Economía, Pedro Solbes, para “tranquilizar” a los millones de asustados propietarios de viviendas vacías y al poderoso lobby de la construcción.

04/02/06 · 20:56
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Jordi Salas Reche
Cuestiones pendientes. La rehabilitación y el apoyo al alquiler siguen siendo carencias de la política de vivienda.

Aunque ya la vigente Ley del Suelo estatal de 1998 y otras anteriores establecen que el derecho de propiedad está sujeto a unas obligaciones “sociales”, en la práctica no hay instrumentos para hacer efectivas estas obligaciones. El borrador de la nueva Ley del Suelo que está preparando el Ministerio de Vivienda va ligeramente más allá, abriendo la puerta a que las comunidades autónomas (que son las que tienen competencias en la materia) que así lo deseen puedan establecer mecanismos para hacer efectivos estos deberes. Estos mecanismos pueden ir desde los incentivos hasta las penalizaciones fiscales pasando por la expropiación, si bien ésta en todo caso habría de indemnizarse según el valor de mercado de los bienes expropiados, lo que la hace poco útil como política general, más allá de algún caso concreto.

El artículo 9 del borrador, que regula el “contenido del derecho de propiedad del suelo”, establece que “cuando el bien esté edificado y desocupado y tenga por uso la vivienda, el deber de dedicarlo al uso previsto o autorizado incluye el de utilizarlo o ponerlo a disposición de terceros para dicho uso mediante cualquier negocio jurídico”. El artículo 27, pensado sobre todo para el suelo sin edificar, ha desatado todas las alarmas: en caso de incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad, “la Administración podrá optar entre la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad y la aplicación del régimen de venta forzosa”. Esto en ningún caso significa que se vayan a poner en marcha expropiaciones masivas de pisos vacíos, que entre otras cosas serían inviables económicamente.

¿Qué se puede hacer con las viviendas vacías?
Las políticas ‘posibles’ en relación al problema de las viviendas vacías, dada la correlación de fuerzas actual, y lo arraigado en la conciencia social de la ‘inviolabilidad’ de la propiedad privada, se reducen a los incentivos al alquiler, por un lado, y a la penalización fiscal de las viviendas vacías por otro. A largo plazo, sería necesario un cambio de modelo, desde el actual basado en la producción masiva de viviendas de nueva construcción como motor de la economía, a un modelo basado en la rehabilitación y la gestión del patrimonio construido ya existente.

La experiencia francesa (ver recuadro) es un posible referente. Pero al lobby inmobiliario español, incomparablemente más poderoso que el francés, no le interesa que se apliquen unas medidas que podrían amenazar el ritmo actual de construcción de viviendas. La Sociedad Pública del Alquiler (SPA), recientemente creada por el Gobierno central, y otros organismos municipales y autonómicos, en la estela de la política del Gobierno Vasco (Etxebide), pretenden incidir en esta vía de “quitar el miedo al alquiler” a los propietarios de viviendas vacías, ofreciendo la garantía de la Administración y ayudas a la rehabilitación, y subvencionando parcialmente estos alquileres, ofreciéndolos por debajo de precios de mercado.

La otra vía, la de la penalización fiscal, tendría un soporte legal en la reforma de la Ley de Haciendas Locales, promulgada en diciembre de 2002 por el Gobierno del PP, que introduce la posibilidad de que los ayuntamientos impongan un recargo de hasta el 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las viviendas vacías. La aplicación práctica de esta posibilidad requeriría del desarrollo reglamentario de esta ley, principalmente para fijar qué se entiende por “vivienda vacía” (unos criterios claros e inequívocos), y para poder crear un registro de viviendas que incumplan su función social. Sin embargo, la fuerte polémica que rodeó al anuncio por parte del alcalde de Madrid, Ruiz Gallardón, en el otoño de 2003, de aplicar este recargo en el IBI, que fue obligado a rectificar por su propio partido y fue rechazado incluso por la oposición municipal socialista, no hace presagiar avances en este sentido.

El caso francés: medidas para el alquiler y la rehabilitación
En Francia, la Ley contra la exclusión social de 1998, en su artículo 51, establece una serie de medidas cuyo objetivo es movilizar las viviendas vacías que incumplen su función social. En este país, aunque en mucha menor medida que en el Estado español, existe una dificultad creciente para encontrar vivienda, mientras que aumentan las viviendas vacías. Las medidas son por un lado incentivos para los propietarios (ayudas a la rehabilitación, ventajas fiscales), y por otro lado una tasa sobre las viviendas vacías.

Según Raquel Rodríguez, experta en políticas de vivienda, “esta tasa se impone sobre los propietarios privados cuyos bienes están vacantes voluntariamente desde hace más de dos meses y que están situados en aglomeraciones de más de 200.000 habitantes. La tasa tiene una intención más persuasiva que represiva: sólo se aplica a las comunas [municipios] con problemas de vivienda y en determinadas condiciones”.
La cuantía de la tasa crece cada año, y corresponde a un porcentaje del valor de la vivienda en alquiler correspondiente al valor catastral (10% el primer año, 12,5% el segundo y 15% a partir del tercero). El dinero recaudado gracias a este impuesto va a parar a los fondos del ANAH (institución pública que tiene como función la rehabilitación de viviendas).

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