La ciudad de Madrid recibió en 2016 más de 6,7 millones de viajeros, cifra que se llevó a superar los 18 millones de pernoctaciones. Tras años de crisis el número de visitantes de negocios como de turistas nacionales y internacionales sigue creciendo en Madrid y con ello la demanda de plazas hoteleras y de apartamentos para residir por pequeños lapsos de tiempos en nuestra ciudad.

Esta realidad ha llevado a que en los últimos años la ciudad de Madrid se transforme –sobre todo el centro urbano–, en un área repleta de alojamientos turísticos que han modificado el entorno urbano y social de Madrid. Podemos decir que, a día de hoy, la transformación que se se ha producido en el distrito Centro por estas razones lo sitúa entre los grandes procesos de transformación de nuestra ciudad –equiparable con sus diferencias al desarrollo del norte y del Este de la ciudad–, aunque que se produzca de manera menos visible.

Los datos disponibles arrojan resultados muy claros. Sólo en la década que va entre 2004 y 2015 la ciudad ha experimentado un crecimiento –según datos de la Dirección General de Turismo de Madrid– de un 56% en la oferta hotelera con 36.105 nuevas camas. En total, la ciudad cuenta con 99.952 plazas de hotel y se encuentra, junto con Barcelona, a la cabeza de este tipo de actividad comercial en el Estado español.

La oferta de establecimientos turísticos se concentra principalmente en el distrito Centro, donde según datos de marzo de este año se localizan el 34% de plazas hoteleras, con un total de 476 establecimientos y 18.500 habitaciones. En este distrito, además, encontramos el mayor número de hoteles de 4 y 5 estrellas. Este proceso de terciarización del centro de Madrid es especialmente acusado en los barrios de Sol y Cortes, donde más de la mitad de los inmuebles se destinan a uso terciario en detrimento del residencial, que en Cortes, por ejemplo, se sitúa en el 37,2%. De hecho, Sol y Cortes concentran unas 4.700 habitaciones de hotel, cifra similar a la oferta que ofrecen los seis barrios del distrito de Salamanca. Asimismo, es necesario señalar que entre los inmuebles que sobre el papel figuran como viviendas, existen alojamientos turísticos que no están regulados y que, según datos orientativos, supondrían hasta un 8% del parque residencial.

A estos datos debemos sumar los cerca de 20 nuevos establecimientos que se prevé que abran sus puertas hasta 2019 y que contarán con cerca de 2.000 plazas nuevas, a estas debemos añadir los cerca de 20.000 metros cuadrados de hotel y las 600 nuevas habitaciones previstas en el Edificio España tras el acuerdo entre Trinitario Casanova y el Grupo Riu. Con todo ello para el año 2019 el distrito Centro superará con creces las 20.000 habitaciones.

La transformación que se plantea tiene la suficiente relevancia como para pensar como afecta a nuestro modelo de ciudad. El proceso señalado lleva aparejados dos grandes efectos que deben valorarse con detenimiento. Por un lado la saturación y especialización turística del centro lleva asociado un vaciamiento del mismo, haciendo que existan cada vez menos residentes y convirtiendo el espacio urbano en un polígono comercial y de tránsito con un alto grado de especialización. Mientras que, por otro lado, asistimos a una fuerte presión especulativa sobre el centro de Madrid llevando a convertir sus edificios en mercancía de lujo donde ya solo pueden vivir las rentas más altas y donde la población es paulatinamente expulsada, algo que ya viene sucediendo en los últimos años. Sin embargo los más incrédulos aún piden pruebas ¿cómo sabemos que el centro de Madrid está saturado urbanísticamente por la turistización?¿Qué datos tenemos?¿Con quién podemos compararnos?

Un relevante debate en Barcelona que toma fuerza en Madrid

En este tipo de análisis es habitual tomar de referencia la situación de Barcelona. Parece que existe un consenso entre quienes visitan o estudian la capital catalana sobre sus grados de saturación turística, mientras que en el caso madrileño es habitual escuchar aquello de “en Madrid puede que exista algo de concentración hotelera, pero no se han alcanzado los niveles de Barcelona”.

De algún modo la situación de Madrid y de otras ciudades se mide en relación a la de Barcelona y por eso es importante detenernos en esta comparación. Para hacerlo hemos generado un indicador propio que –utilizando las bases de datos oficiales del Registro de Establecimientos Turísticos de la Comunidad de Madrid y del padrón municipal– nos lleva a deducir que, si bien es cierto que a nivel del conjunto del término municipal la situación en Barcelona es más grave que en Madrid, no sucede los mismo con el centro de ambas ciudades. Como primera conclusión podemos anticipar que la situación en el distrito Centro de Madrid es equiparable en gravedad a la de Ciutat Vella, obteniéndose en los barrios de Sol y Cortes niveles de saturación más altos que en el Gòtic, la zona con más concentración hotelera de Barcelona.

Efectivamente, Madrid tiene en su centro urbano mayor presión que la del centro de Barcelona si atendemos –por ejemplo–, al número de plazas hoteleras en relación al número de habitantes. En Madrid en el barrio de Cortes el número de plazas turísticas por cada 1000 habitantes asciende a 858, mientras que en el barrio Gòtic de Barcelona el índice es de 634. En estas cifras no se incluyen los alojamientos no reglados que, normalmente, se ofertan a través de plataformas como AirBnB, aunque si damos por válidos los datos de esta empresa para el mismo periodo, el resultado es similar: 834 plazas no reguladas por cada mil habitantes en el Gòtic frente a las 977 que obtenemos para Cortes.

Si tomamos ahora como modelo el Pla Especial d’Allotjament Turístic (PEUAT) que ha realizado el Ayuntamiento de Barcelona, –que tiene como objetivo controlar la saturación turística–, y que llevó aparejada una moratoria sobre la creación de nuevas plazas hoteleras, podremos ver mejor los datos.

Este plan diferencia cuatro zonas en la ciudad y establece limitaciones a la creación de nuevas plazas turísticas en función de su grado de saturación. En este sistema de grados la Zona 1 sería donde la regulación ha considerado necesario aplicar las mayores restricciones, no permitiéndose la creación de nuevas plazas turísticas ni tampoco su sustitución en caso de cese de la actividad. Pertenecen a esta categoría aquellas zonas donde la relación entre población flotante –personas que residen temporalmente y no están censadas en la ciudad– y población empadronada supera el 15%. Si aplicamos este mismo indicador al distrito Centro de Madrid encontramos que cinco de sus seis barrios –Cortes, Sol, Justicia, Palacio y Universidad– se calificarían como Zona 1 según los criterios de Barcelona y que barrios como Sol y Cortes llegarían a porcentajes críticos de saturación con un 120% y un 86%, respectivamente. De seguirse la misma regulación que se está llevando a cabo en Barcelona, Madrid debería haber dejado de dar licencias en su centro histórico hace ya varios años.

Consecuencias de la terciarización del centro histórico de Madrid

El avance de este modelo tiene un alto impacto sobre los barrios del centro de Madrid. El barrio de Cortes por ejemplo cuenta ya –según los datos del catastro–, con un porcentaje del 62,8% de su superficie edificada dedicada a usos terciarios. Este tipo de procesos tiene como principal efecto la expulsión, la pérdida y el desplazamiento de población, fenómenos que pueden darse de manera directa pueden venir provocados por la pérdida de calidad de vida que supone esta conversión de barrios enteros de la ciudad en zonas turísticas, comerciales y de ocio.

Con todo ello se complica la vida cotidiana y se pierden servicios públicos, pero también se reducen los inmuebles destinados a residencia y se produce un aumento del precio del alquiler y del precio de venta de la vivienda. La desviación de parte del parque de viviendas hacia apartamentos turísticos –reglados o no– se suma a este proceso alcista en zonas donde existe mayor concentración de viviendas en alquiler y el precio es, de por sí, más alto.

De esta forma, el aumento de los precios de la vivienda produce una segregación de clase en el centro de la ciudad, reservándose el escaso mercado inmobiliario tanto de alquiler como de compra-venta del centro urbano a las personas con mayor nivel adquisitivo. Se produce así un doble proceso de expulsión que sirve a su vez a los fenómenos de gentrificación que salpican a numerosos barrios de Sol, Cortes y Justicia. Los casos más clásicos son los entornos de Chueca o Malasaña, pero también refuerza procesos más incipientes como el de Lavapiés y en conjunto el del barrio de Embajadores.

Cabe señalar por último que además de los problemas indicados, con la turistización surge un nuevo modelo de ciudad donde el centro va construyéndose como un enorme polígono comercial y turístico que con su especialización hace desaparecer al “vecino tradicional” y se enfoca a “vecinos más elitistas”, generando un empuje de crecimiento que reconfigura nuevas zonas de ciudad. Sin duda la zona más afectada a día de hoy es el barrio de Lavapiés y en general todo Embajadores, pero la afectación se extiende ya hacia el sur y el norte de la ciudad por Arganzuela y Chamberí.

No podemos descartar por tanto que si no detenemos y en la medida de lo posible revertimos este proceso, el centro de la ciudad se convierta paulatinamente en un lugar cada vez de uso más exclusivo por parte de residentes de rentas altas y muy altas que se combinan con grandes extensiones de ocio, comerciales y turísticas. Con ello otras medidas como las Áreas de Prioridad residencial, la remodelación de Plaza España, las restricciones de tráfico y las peatonalizaciones –aun siendo medidas en su mayoría muy necesarias–, no sean sino la construcción de un escenario propicio para la inversión en un modelo de ciudad desigual y con un centro urbano de usos exclusivos.