Urbanismo
Las heridas del desarrollo hotelero en Madrid

Tras la crisis, otros 27 proyectos amenazan con saturar Madrid y provocar expulsión de vecinos.

22/09/16 · 8:00
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Este edificio de apartahoteles -todavía sin abrir- junto a la estación de Atocha en Madrid se levanta sobre un antiguo bloque de vecinos derruido, del que sólo se ha conservado la fachada. / David Fernández

Inversores que huyen dejando deudas y despidos. Rascacielos enteros abandonados como pasto de grupos de saqueadores y de fiestas juveniles poco seguras. Horas de plenos y comisiones municipales para decidir el destino de ese terreno baldío inmobiliario. La descripción de lo que sucede en una gran ciudad cuando los inversores se retiran de una zona con enorme concentración hotelera y terciaria parece un relato distópico.

Que no cunda el pánico: lo descrito en el párrafo anterior nunca sucederá, porque ya ha sucedido. Se llama la Plaza de España, la glorieta donde desemboca la Gran Vía de Madrid. Desde 2007 hasta prácticamente la actualidad, la plaza que fue escaparate del desarrollismo franquista sirve como metáfora de las heridas sucesivamente cerradas y vueltas a abrir por la destrucción creadora capitalista.

Nombres como Wanda, OHL, el grupo turco Dogus o la cadena Barceló son heraldos del nuevo desarrollo hotelero en la ciudad que gestiona Manuela Carmena: olviden Madrid/Detroit, la nueva inversión hotelera está aquí –en 2015 triplicó la existente sólo un año antes para alcanzar los 583 millones– y podría añadir en tres años unas 2.000 plazas más a las alrededor de 80.000 existentes en la ciudad, repartidas en 27 nuevos proyectos. Pero como sucedió en el pasado, estos desarrollos dejan heridas duraderas en la forma de planeamientos urbanísticos cambiados, condiciones laborales degradadas y expulsión de habitantes.

Para Marisa Pérez Colina, investigadora de la Fundación de los Comunes, lo ocurrido con esta incipiente expansión hotelera se debe enmarcar en un proceso de terciarización más amplio que “tiene que ver también con las franquicias, las grandes superficies comerciales y los servicios al turismo”. Pérez prepara, junto con más colectivos del barrio de Embajadores, una investigación sobre el impacto del negocio del hospedaje –hoteles, hostales y apartamentos turísticos– en el urbanismo y condiciones de vida de esta zona del centro. El motivo de esta investigación es, precisamente, la inminente construcción de un hotel junto a la plaza de Lavapiés, en un solar que había sido ocupado en su día por la asamblea local del 15M

Sin establecer en principio ninguna relación causa efecto, uno de los objetivos de la investigación es determinar la influencia de esos usos terciarios –en parte destinados al turismo– en los movimientos de población. En el conjunto del distrito centro, la población entre 2005 y 2015 descendió en 21.626 personas, mientras las plazas hoteleras (sin incluir apartamentos turísticos) pasaban de 20.500 a 27.000. La posibilidad de que, como comenta Pérez, las infraestructuras dedicadas al ocio y al turismo desplacen a la población está ahí. “La gente que vive y necesita ir al médico y llevar a sus críos a la guardería o necesita un espacio verde se tiene que ir del barrio”, adelanta.

En febrero saltó la alarma en la prensa y en el sector hotelero por la posibilidad de que el consistorio, con su área de Urbanismo al frente, estuviera planteando una moratoria hotelera al estilo de la ya aprobada por el Gobierno municipal de Ada Colau en Barcelona. Peras y manzanas: quitarle a Barcelona su trono como destino turístico de fin de semana para extranjeros es el sueño húmedo del sector en Madrid, y de sus alianzas público/privadas.

Según un técnico municipal de urbanismo consultado por Diagonal, dicha moratoria no se ha planteado, si bien precisa que el término es vago y que ciertas limitaciones técnicas podrían establecer de hecho un límite a los nuevos proyectos sin hablar propiamente de ‘moratoria’. Según este técnico, el peligro más bien es que el área de José Manuel Calvo considere que Madrid tiene mucho terreno hotelero por recorrer en comparación con otras capitales europeas como París, Londres o la misma Barcelona. Por otro lado, desde el área de urbanismo explican a Diagonal que la presentación del informe es inminente, si bien no dan detalles sobre su contenido.

La corporación de Ana Botella dejó camino abierto en este sentido. La llamada operación Canalejas -permitida por el actual Gobierno municipal-, una reconversión de antiguos edificios de oficinas bancarias a 200 metros de Sol en diferentes desarrollos hoteleros y pisos de lujo, supuso entre otras cosas una modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para que el proyecto de Villar Mir pudiera derribar las paredes que separaban hasta 7 fincas distintas. La fantasía del dueño de OHL es algo ahora teóricamente replicable en cualquier serie de fincas colindantes que tengan usos compatibles en el centro de Madrid.

Según explica la arquitecta Amparo Berlinches, de Madrid, Ciudadanía y Patrimonio –un colectivo de técnicos que se ha opuesto a este y otros proyectos que atentaban contra edificios protegidos–, en ese caso “el patrimonio está ya completamente sentenciado”. Incluso en los aspectos del desarrollo que se han tirado atrás, como el intercambiador subterráneo de autobuses, la propiedad sale ganando: “Toda esa zona de subsuelo se la anexiona el hotel para entrar y salir de su garaje particular, ocupando vía pública”, se lamenta.

Puente aéreo

Berlinches ve un posible efecto positivo por la “revalorización” que podría suponer para la zona “la introducción de un hotel de cinco estrellas”. De hecho, la inversión nueva en Madrid se está centrando en este nicho como estrategia para aumentar la rentabilidad de cada plaza hotelera, que todavía no ha vuelto a las cifras anteriores a 2009 pese a mostrar una fuerte recuperación desde 2014.

Si el espejo es Barcelona, ésta sigue muy por delante en precios y ratios de ocupación, es decir en la rentabilidad que los propietarios obtienen por cada plaza. “Nuestros hoteles en La Habana son más grandes y estilosos que los chiringuitos que abrimos en Las Vegas”, celebraba Hyman Roth, socio de la familia Corleone en El Padrino. Métodos aparte, la estrategia es la misma y la corroboran los informes del sector publicados por la fundación Irea, una consultora inmobiliaria: lo que separa a Barcelona de Madrid es la especialización en turismo extranjero, de mayor poder adquisitivo –en comparación con el nacional–, reflejado en mayores cifras de ocupación en las categorías de cuatro y cinco estrellas: la rentabilidad media en 2015 por plaza en Barcelona fue de 91 euros, frente a los 59 de Madrid.

Tras años de crisis, en 2015 la inversión hotelera en Madrid se triplicó y alcanzó los 583 millones de euros

Se trata de una tendencia de años. Hechos tan banales para el público general como la no celebración en 2016 de un congreso internacional de urinólogos explican, según Irea, el leve descenso en las cifras de ocupación en Madrid con respecto a la primera mitad de 2015. La especialización madrileña en el denostado turismo nacional “de bocata y mochila”, por un lado, y en el turismo de negocios –como cualquier viaje organizado, siempre menos rentable para el hotelero– explican en parte la fuerte diferencia. Aún así, el 60% de los hoteles en Madrid tienen calificación de cuatro estrellas. Según el técnico municipal, los nuevos desarrollos planteados para el turismo de alto poder adquisitivo podrían tener un techo muy próximo incluso teniendo en cuenta la buenísima coyuntura internacional, hasta el punto de que “la saturación puede hacer innecesaria una moratoria”.

Otra vía para extraer más rentabilidad es la explotación de la mano de obra. Madrid emplea en sus hoteles a unas 10.800 personas (siempre en rotación), cada vez más afectadas por las políticas de subcontratación a empresas de servicios permitidas por la reforma laboral de 2012. Según explica a Diagonal una camarera de piso que participa en Las Kellys, el colectivo que organiza a las limpiadoras de habitación subcontratadas, “al principio los hoteles que externalizaban eran muy pocos. Ahora, los que son pocos son los que no externalizan”.

Como resultado, un 40% de recorte de sueldo por aplicar un convenio de empresa de nivel inferior al convenio regional de hospedaje: los salarios, cada vez más mermados por prácticas irregulares como la eliminación de categorías, el robo de días de vacaciones o el pago de parte de las jornadas en complementos que no cotizan a la Seguridad Social, pueden alcanzar los 700 euros para una camarera de piso.

Según esta trabajadora, a la tendencia se han sumado también los hoteles de cuatro y cinco estrellas. Si en un día una trabajadora limpia entre 15 y 20 habitaciones, eso daría poco más de dos euros por habitación y mes para las limpiadoras, en una estimación conservadora. El precio medio por habitación en Madrid –83 euros en 2015, según el INE; 117 en el caso de Barcelona– puede significar rentabilidades de hasta 120 euros para los nuevos desarrollos de 5 estrellas como el futuro Barceló de Plaza de España.

Colapso turístico en Barcelona

El desarrollo hotelero en Barcelona tiene un alto precio: sólo en el barrio Gótico, un estudio de Agustín Cócola Gant indica que por cada habitante ya hay una cama hotelera (incluyendo pisos turísticos), y que 2.300 pisos, cerca de un 35% del parque del barrio, son para turistas. La reciente proliferación de apartamentos turísticos ha contribuido a encarecer el alquiler y ha obligado a Barcelona en Comú a elaborar un plan de choque por el que 615 pisos han sido cerrados por no cumplir con las normativas municipales. Además, la llamada moratoria hotelera preveía no otorgar nuevas licencias hasta la aprobación del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos.

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