ANÁLISIS: CONSECUENCIAS DE LA CRISIS INMOBILIARIA
La vivienda y la ley de Murphy

El autor analiza la crisis inmobiliaria que se dibuja en
el Estado español, las consecuencias que tendrá en las
hipotecas, la construcción, el sistema bancario, el
empleo y la economía en general.

29/11/07 · 0:00
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PISOS EN VENTA. Los carteles de ‘Se vende’ cada vez duran más tiempo y abundan en las fachadas de los edificios./ J. Póo

El famoso corolario de la ley
de Murphy de que si algo
puede salir mal, saldrá mal,
tiene una desgraciada actualidad
en el sector de la construcción,
ya que si algo tiene posibilidades
evidentes de ir mal es el problema
de la vivienda. Pero más allá de
las evidencias de que los que lo tienen
mal lo van a tener peor, me interesa
analizar cuestiones no tan evidentes
que, me temo, también van a
ir a peor, con consecuencias muy, pero
que muy graves. Claro que sólo
para los ‘pringaos de siempre, ya que
los buitres del poder económico saben
sacar tajada incluso en las crisis,
por lo que las consecuencias serán
terriblemente injustas. Pero vayamos
por partes y veamos cuáles son las
soluciones existentes, que las hay.

La inundación del cemento

Los sectores de población con renta
por debajo del umbral de compra de
vivienda, especialmente los jóvenes
mileuristas sin posibilidades de poseer
la casa de sus padres, pero también
algunos pensionistas, los divorciados
sin la casa familiar, etc., ya estaban
hechos a la idea de que “no van
a tener vivienda en su puta vida”,
afortunado eslogan del movimiento
V de vivienda. Su única posibilidad
de acceder al selecto club de los propietarios
de vivienda es la de resultar
afortunados en alguno de los bombos
de la suerte de Viviendas de Protección
Oficial (VPO), lo que da para
muy pocos. Los que lo tienen cada
vez más difícil para pagar puntualmente
sus recibos mensuales son los
propietarios nominales de viviendas
hipotecadas, es decir, los que realmente
tienen una multipropiedad
compartida con los bancos. Según
va subiendo el tipo del Euríbor aumenta
su recibo mensual, pero sólo
el importe de los intereses, con lo que
aumenta su asfixia económica sin
aumentar su porcentaje de propiedad.

En consecuencia, empieza a
aparecer la morosidad, la imposibilidad
para muchas familias de seguir
pagando sus viviendas a sus respectivos
bancos, con lo que se irá haciendo
más visible para un mayor número
de supuestos propietarios que son
inquilinos de segunda y que no hay
peores caseros y más protegidos por
las leyes que los bancos.
Tal como ha sucedido en ocasiones
similares anteriores, muchos tendrán
que vender su propiedad si no
quieren que lo hagan sus bancos tras
rapidísimos procesos de desahucio,
con lo que aumentará la oferta de
venta de pisos de segunda mano, que
podrá seguirse visualmente en las calles
españolas a través del aumento
de carteles de “Se vende” en las viviendas,
en los periódicos y en los
boletines oficiales, con los anuncios
de subastas de pisos.

Fenómeno que se notará a lo largo
de 2008 y cuya magnitud estará
en función de la evolución del índice
Euríbor, pero aun cuando éste no subiera
como anuncian los interesados
profetas del BBVA1, resultará insostenible
para miles de ciudadanos que
ya están sobreendeudados, al haber
superado los tipos de interés su capacidad
de pago. A modo de ejemplo,
el comprador de una vivienda
de la periferia urbana de tipo medio
de 250.000 euros del año 2005 (unos
42 millones de pesetas), con una hipoteca
de 210.000 euros a 30 años
(unos 35 millones de pesetas), ha pasado
de pagar 900 euros mensuales
a tener que pagar 1.130 euros en este
mes de octubre.

El que ciudadanos con familias y
empleos inestables tengan que hacer
frente a unos pagos de más de
1.000 euros mensuales es una aberración
con consecuencias económicas
y psicológicas indeseables. Muchos
casos sobreviven sólo gracias a
la solidaridad familiar.
Mi recomendación a propietarios
como los del ejemplo y, en general, a
todos los propietarios con hipotecas
importantes es que no se lo piensen
más y vendan ahora, cuando el descenso
de los precios de venta sobre
los máximos teóricos del mercado
ronda el 10%, antes de que los precios
de venta bajen el 30% en que se
estima la sobrevaloración actual2.
Sin embargo, pocos actúan con racionalidad,
ya que el cerebro es una
mala herramienta para tomar decisiones
financieras y la tendencia está
siendo la contraria, renegociar la
deuda a más largo plazo, con lo que
consiguen depender más de ‘sus caseros’,
los bancos.

Realmente es una situación desquiciada
la que estamos viviendo y
sólo así pueden entenderse estos
comportamientos, pero hay que ser
conscientes de que cada vez son
más los ciudadanos con sus voluntades
secuestradas por los bancos,
dado su alto nivel de dependencia,
con lo que no son ciudadanos libres.
No es ninguna exageración pensar
que en España los precios de la vivienda
puedan bajar un 30%, ya que
tanto las dimensiones alcanzadas
aquí por la burbuja inmobiliaria, como
el alto componente de inversión
que tiene la adquisición de vivienda
por los españoles, podría llevar los
precios de la vivienda a una deflación
incluso mayor3. Es lo que ya está
sucediendo en Estados Unidos y
es parte del bucle de realimentación
del pánico hipotecario.

Paralelamente a la morosidad, el
aumento del tipo de interés lleva aparejado
el rápido descenso en la compra
de viviendas, tanto nuevas como
de segunda mano, lo que ya era constatable
en el año 2006 y manifiestamente
evidente en este año 2007: no
se venden los pisos, lo que afecta a
más de medio millón de españoles
en estos momentos4. Las consecuencias
son también bien conocidas:
descenso del precio de venta de los
pisos y bolsas de “no vendidos” en
manos de las empresas inmobiliarias
que, acostumbradas a una década de
‘vacas gordas’, no cuentan en nuestro
país con bases financieras sólidas,
con lo que la respuesta es el parón
en la construcción, las suspensiones
de pagos empresariales en
cadena, el cierre de inmobiliarias y
el despido de empleados. Fenómenos
que ya han comenzado con la
suspensión de pagos de las seis filiales
de la inmobiliaria Llanera y el
cierre de 145 oficinas de Tecnocasa.
No serán las únicas.

Además, la crisis hipotecaria está
golpeando con fuerza a bancos estadounidenses,
pero también a europeos,
donde ya se anuncian despidos
de miles de empleados. Éste es un
fuego que se propaga y los avisos del
incendio para España no se reducen
a las suspensiones de pagos de inmobiliarias,
sino que la agencia de
calificación Moody’s ha advertido de
que cinco cajas españolas están expuestas
al riesgo inmobiliario.
Por muchas y bienintencionadas,
o no, llamadas a la moderación, avisos
de cuidado con el contagio hipotecario
norteamericano, doctrinas hipócritas
sobre el cambio de ciclo, lo
que es evidente, salvo para los ciegos,
es la pérdida de las expectativas
en los cuantiosos beneficios inmobiliarios por la continuada subida de
precios. El efecto inmediato ha sido
el parón de la burbuja inmobiliaria y
su posible desinfle, ya que el ajuste
inmobiliario es más intenso de lo que
nos están contando y será aún mayor
si se cumple la ley de Murphy.

Pérdida de empleos

La consecuencia más indeseable será
la pérdida del empleo para miles
de ciudadanos. 200.000 empleos por
cada 100.000 viviendas que se dejen
de construir fue la amenaza de SEOPAN5,
la patronal de las grandes
constructoras, un gran poder económico
e ideológico y que está realmente
condicionando la política del Gobierno
y sus aparatos ideológicos, como
los medios de comunicación. Su
“aviso para navegantes” era que tal
hecho podría suceder en el año 2008.
Ahora, son otros voceros empresariales
del Instituto de Práctica Empresarial
los que avanzan que ya en
este 2007 se comenzarán 100.000 viviendas
menos que en 2006, con similar
conclusión de que “por cada 10
viviendas que se dejen de construir,
al menos otras veinte personas deben
buscar otro empleo”6.

Otra consecuencia, tal como les sucedió
en 2001 a los especuladores de
las ‘puntocom’, es la conversión en
pesadillas de los sueños millonarios
de miles de españoles que, afectados
por la fiebre inmobiliaria, pensaron
en convertirse en rentistas de por vida
sin tener que penar con la maldición
bíblica de tenerse que ganar el
pan con el sudor de su frente.

Esta nueva crisis no será el apocalipsis
del sistema, como tampoco lo
fueron las anteriores: crisis inmobiliarias
de 1979/82 o la de 1990/92.
Pero esta burbuja inmobiliaria, que
han hinchado de 1995 a 2005, se ha
convertido ya en un bucle de realimentación
de miseria y sufrimiento
para los de siempre, para los que sólo
tienen su fuerza de trabajo como única
mercancía para vender. Ahora el
ajuste será con seguridad más duro y
afectará a un mayor número de personas.

En sus dos vertientes, mayor
número de desempleados, dadas las
dimensiones del sector de la construcción
y sus efectos multiplicadores
sobre la economía y mayor número
de incumplimientos de un derecho
fundamental como es el contar
con un alojamiento digno.
Dados los afectados actuales y los
que vendrán, según Murphy, sí que
procede caracterizar la situación como
de emergencia, precisándose de
medidas extraordinarias, al modo de
las que se impulsaron por el Gobierno
vasco con las inundaciones de
1983. Paralelismo que considero
afortunado, ya que la crisis inmobiliaria
tiene unas dimensiones internacionales,
propias de la globalización,
pero los efectos y sus soluciones
son específicas, derivadas del tinglado
inmobiliario español, con rasgos
netamente diferenciales, por lo
que la metáfora de la inundación es
más apropiada para el caso español
que el de un tsunami.

La crisis inmobiliaria española no
tiene sus principales raíces en los flujos
financieros internacionales, ya
que el saldo español resulta con seguridad
exportador, originado en las
cuantiosas plusvalías inmobiliarias
acumuladas por bancos, constructoras
e inmobiliarias españolas. En
nuestro caso, también se trata de paliar
las consecuencias de una inundación,
sólo que más grave en la superficie
afectada y en el tiempo, ya que
ha arrasado el territorio español, ha
saqueado las arcas municipales, ha
chupado de las estatales y autonómicas
y ha durado casi diez años: la
inundación del cemento.

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