Que estalla, que estalla...

Todo muestra que desde los últimos meses la burbuja inmobiliaria en EE UU ha tocado techo. Entidades especializadas en la concesión de créditos hipotecarios, que durante años han estado campando a sus anchas por Jauja, han visto cómo su valor en Bolsa se desplomó hasta un 65% ; tal es el caso de Acredited Home Lenders, que, como otras empresas del sector, anunció que podría incurrir en impagos. Esto ha supuesto un huracán en casi todos los parqués del mundo, arrastrando a las principales bolsas de Europa y Asia, ante el temor de que la crisis en el sector hipotecario arrastre también otros sectores de la economía estadounidense y, a la larga, de la economía mundial, sobre todo teniendo en cuenta que alrededor de 5.000 empleados del sector ya han perdido sus puestos en EE UU. En el Reino Unido, por otra parte, las continuadas subidas de los tipos de interés provocaron que los compradores tuviesen que afrontar costes financieros (tipos de interés) mayores, dificultando así su acceso a la vivienda. A corto plazo, esto ha provocado que los pisos tarden más en venderse y, a medio plazo, una desaceleración en el precio.

Algo parecido está sucediendo en el Estado español. Tras dos años en los que el Banco Central Europeo ha estado subiendo los tipos de interés (y, por tanto, encareciendo los préstamos), las condiciones para endeudarse se vuelven más duras, dificultando así la compra. Este podría ser el primer paso para un ajuste de precios que podría poner fin a la burbuja inmobiliaria. No en vano, son muy reveladores los porcentajes que publicó el Instituto Nacional de Estadística sobre la subida del precio correspondiente a los últimos trimestres de 2006 : 0,7% para el tercer trimestre y 4,8% para el cuarto. Con estos datos, el porcentaje de subida para la segunda mitad del año pasado habría sido de tan sólo 2,4% ; este dato semestral, convertido en anual, sería del 4,8%, que estaría muy cerca del Índice de Precios al Consumo.

El informe del BBVA sobre la situación inmobiliaria del mes de enero confirmaba que los precios se están desacelerando, la demanda ya ha tocado techo. Sin embargo, la actividad continúa siendo frenética y el ritmo de construcción sigue creciendo al mismo ritmo que en los últimos años. La patronal de la construcción, SEOPAN, por su parte anuncia una leve desaceleración en el mercado, de en torno al 5%.

La sombra de los impagos
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el número de hipotecas de dudoso cobro no ha parado de crecer en el último año. Se considera que un préstamo es de dudoso cobro cuando hay impagos durante tres meses. AHE insiste, sin embargo, en que el dato no es preocupante, siendo un 0,41% de las hipotecas las que se consideran de dudoso cobro. Pero estos datos se suman al cambio de tendencia en relación con la burbuja inmobiliaria, y dejan en entredicho las declaraciones del que fuera ministro de Fomento, Francisco Álvarez Cascos : “los pisos son caros porque los españoles los pueden pagar”.

Revelador es también el dato de que la deuda hipotecaria asciende a 900.000 millones de euros, cifra igual al PIB español, es decir, la suma de todo lo que se produce en el estado Español durante un año, sin considerar la nacionalidad de los productores (incluyendo, por ejemplo, empresas extranjeras que tienen fábricas aquí, como Ford). Según informó el gobernador del Banco Central Europeo, Jean Claude Trichet, en el conjunto de la Unión Europea la suma del importe de todos los préstamos hipotecarios equivale a cuatro billones de euros, un 40% del PIB comunitario.

Así, el nivel de endeudamiento de los españoles está muy por encima del de la media comunitaria. Además, de los datos del V Estudio Nacional de Agentes Inmobiliarios, elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), se desprende que casi el 50% de los compradores de vivienda necesitan préstamos hipotecarios por el 100% del precio.

No obstante, para su director general, Roberto Colomer, no existe riesgo de sobreendeudamiento para las familias españolas, ni siquiera ante las continuas subidas del tipo de interés, que, desde hace varios años, vienen provocando incrementos en las cuotas a pagar al banco de hasta 600 euros anuales. Así pues, podemos estar ante el principio del fin. Pero, ¿cuál va a ser la herencia que deje la burbuja ?

Además del endeudamiento de las familias, el crecimiento de la economía española y la creación de empleo se han basado en los últimos años en la construcción. Ahora, después de obtener unos beneficios insólitos, SEOPAN alerta de la pérdida de 200.000 empleos en el caso de una caída del 15% en promoción de vivienda, lo que se traduce en unas 100.000 viviendas en cifras totales. En opinión del presidente de la patronal, Enrique Aldama, “no existe en el horizonte inmediato una actividad que de forma automática sustituya a la de la vivienda en cuanto a creación de empleo se refiere”.